16. Vivienda
1. El área en cifras
En el año 2012, excluidas las quejas que han sido rechazadas o remitidas a otras defensorías, se han recibido en el área de Vivienda un total de 121, lo que supone un 4,78% del conjunto de quejas tramitadas en la institución del Ararteko. El desglose de las quejas, atendiendo a las administraciones concernidas, ha sido el siguiente:
– Administración General de la Comunidad Autónoma (Gobierno Vasco).....99
– Administración local.....14
Por otro lado, las quejas se han distribuido del siguiente modo, en atención a las materias sobre las que han versado:
– Funcionamiento de la administración y procedimiento administrativo.....49
– Alquiler de vivienda protegida.....36
– Acceso a la vivienda: acreditación de la necesidad y procedimiento de adjudicación.....23
– Desperfectos por defectos de construcción en viviendas protegidas......10
– Ayudas a compra y rehabilitación de vivienda.....1
– Otros aspectos.....1
– Régimen de contratación, patrimonio y responsabilidad administrativa.....1
En lo que respecta al detalle de la tramitación de las reclamaciones gestionadas a lo largo de este año, tanto de las recibidas a lo largo de 2012, como de las que seguían en curso a 1 de enero de 2012, al abordar la redacción del presente informe, la situación en el área es la siguiente:
Como puede observarse en el análisis que de las quejas más destacadas realizamos en el apartado siguiente las administraciones públicas han mostrado una importante receptividad a las propuestas y recomendaciones realizadas por la institución del Ararteko, lo que ha dado como resultado que un alto porcentaje de las actuaciones incorrectas denunciadas por la ciudadanía haya sido favorablemente resuelto.
No obstante, en relación con los tiempos de respuesta, hemos constatado que las contestaciones a nuestras peticiones de colaboración por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco en pocas ocasiones se han producido en el plazo conferido para ello y que, en consecuencia, con mucha frecuencia hemos tenido que recurrir a la remisión del correspondiente requerimiento.
2. Quejas destacadas
Atendiendo a la clasificación de las distintas materias que se incluyen en el área de Vivienda, a continuación pasamos a analizar las principales cuestiones que han sido objeto de reclamación ciudadana.
2.1. Acceso a la vivienda: acreditación de la necesidad y procedimiento de adjudicación
Este año hemos recibido varias quejas ciudadanas en las que familias adjudicatarias de viviendas de protección oficial reclamaban un cambio de vivienda, al considerar que la que disfrutaban no era adecuada por diferentes motivos, como su tamaño, ubicación o características técnicas de la misma. En los casos examinados, con excepción del que haremos alusión a continuación, hemos comprobado que o bien no se cumplían los requisitos legales exigidos o bien no se había podido acreditar la necesidad del cambio solicitado, lo que ha derivado en una finalización de nuestra intervención sin reproche hacia las administraciones públicas que habían desestimado las pretensiones de las familias usuarias de las viviendas protegidas.
Distinto es el supuesto de una ciudadana, madre de dos hijos adolescentes, a la que le fue asignada una vivienda de protección oficial en régimen de arrendamiento que constaba de un único dormitorio y tenía una superficie útil de 37,45 m2. En este caso, la reclamante solicitó al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes un cambio de vivienda, que le fue denegado al entender el departamento que la aceptación de la vivienda no le facultaba a solicitar otra vivienda de tamaño superior. Tras analizar la reclamación ciudadana concluimos que la promotora de la queja tenía pleno derecho a que el departamento le proporcionara el acceso futuro a una vivienda de protección oficial que cumpliera con la ratio mínima legal de 15 m2 útiles por persona y para hacer constar los fundamentos de nuestra posición emitimos la “Resolución del Ararteko, de 17 de abril de 2012, por la que se sugiere al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes que adopte las medidas oportunas para que la reclamante pueda acceder a una vivienda de protección oficial que se adecue a las necesidades de espacio de su unidad familiar”.
El departamento acogió favorablemente la propuesta de la institución, y la reclamante, mediante su alta en el Registro de Solicitantes de Vivienda, podrá participar en próximos procedimientos de adjudicación que le permitan el disfrute de una vivienda protegida del tamaño que precisa para favorecer su desarrollo personal y el de sus hijos.
Igualmente, en relación con la situación de necesidad de vivienda, hemos conocido, también, la existencia de varias reclamaciones mediante las que personas adjudicatarias de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento manifestaban su malestar y disconformidad con la demora en la que estaba incurriendo el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes en la entrega de las viviendas que les habían sido asignadas en un sorteo realizado en el mes de noviembre de 2010. Denunciaban la falta de información que al respecto les estaba siendo proporcionada por la Delegación Territorial de Vivienda en Araba/Álava que, en uno de los casos, llegó a responder al reclamante en los siguientes términos: “por la presente se le comunica que esta Delegación desconoce la fecha en que van a entregarse las viviendas de la promoción del sorteo del 2010 en la que usted resultó adjudicatario”.
En todas estas reclamaciones solicitamos al departamento una explicación sobre las razones que motivaban la demora en la entrega de las viviendas y que se nos informara de la fecha en la que las viviendas iban a ser transmitidas. En su respuesta el departamento atribuye a un problema de financiación la demora producida en la entrega de las viviendas, pero manifiesta que en todas las reclamaciones ciudadanas la situación se ha solventado y que los adjudicatarios están siendo llamados para la firma de los correspondientes contratos de arrendamiento.
Con esta información, que transmitimos de forma inmediata a las personas reclamantes, dimos por corregida la actuación inadecuada del departamento. No obstante, estas denuncias ciudadanas han puesto nuevamente de manifiesto la insuficiencia de los recursos públicos destinados a la promoción de vivienda protegida en régimen de alquiler y la necesidad de que las administraciones públicas competentes consoliden sus políticas y programas de alquiler para responder a la creciente demanda acentuada por la crisis económica.
El obstáculo que las dificultades financieras suponen para afrontar nuevas promociones en régimen de arrendamiento protegido ha sido también revelado por el Observatorio Vasco de la Vivienda en el informe publicado en el mes de junio bajo el título “Análisis de la eficiencia en los procesos de adjudicación de vivienda protegida”.
2.2. Alquiler vivienda protegida
La gestión del alquiler protegido, tanto de las viviendas de protección oficial como las integradas en el “Programa de Vivienda Vacía (Bizigune)”, ha generado este año también un número importante de las consultas y reclamaciones examinadas en el área de Vivienda. El retraso en la devolución de las fianzas de los arrendamientos, la gestión de facturas pendientes de anteriores inquilinos, así como la existencia de deficiencias en la vivienda arrendada son las cuestiones que, con mayor frecuencia, someten a nuestra consideración las personas arrendatarias. En general, en las intervenciones practicadas hemos comprobado, con satisfacción, que los asuntos reclamados han sido solventados con agilidad por la sociedad pública Alokabide adscrita al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En este apartado debemos referirnos a la queja planteada por una ciudadana que expresaba su disconformidad con el incremento de la renta de la vivienda ocupada por su padre en situación de dependencia. La reclamante consideraba injusto que dicho incremento se hubiera producido al computar entre los ingresos percibidos por su padre la ayuda recibida para cuidados en el entorno familiar (en aplicación de la normativa de dependencia). Remitimos al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes la reclamación ciudadana y pusimos de manifiesto que el aumento de los ingresos económicos, –dada la clara finalidad de la ayuda percibida, dirigida a compensar el apoyo de la persona cuidadora–, no le había supuesto un mayor poder adquisitivo que justificara el pago de una cuantía superior en concepto de alquiler.
El departamento, a la vista de los argumentos esgrimidos, aceptó la revisión de la renta de la persona en situación de dependencia, descontando para el cálculo de la misma el importe de la prestación asistencial, y procedió a la devolución de cantidades abonadas en exceso en los meses precedentes.
Igualmente consideramos reseñables las intervenciones que hemos practicado ante la solicitud de ayuda requerida por personas arrendatarias, las cuales, por la imposibilidad de afrontar el pago de las rentas de sus alquileres habían sido advertidas del inicio de un procedimiento de desahucio de las viviendas que ocupaban en arrendamiento. En estos supuestos hemos realizado una labor de mediación informal con la sociedad arrendataria Alokabide, que convenientemente ha consentido suscribir con las personas arrendatarias diversos compromisos para el pago aplazado de las cantidades adeudadas, permitiendo a las familias y personas arrendatarias continuar en el disfrute de la vivienda protegida. Es evidente que esta problemática, como la de los lanzamientos por impago de préstamos hipotecarios, precisa de nuevas medidas eficaces que faculten a las administraciones públicas a asumir el papel de garantes de un derecho fundamental debilitado por la situación de crisis económica que padecen muchos ciudadanos y familias.
2.3. Desperfectos por defectos constructivos en viviendas protegidas
Continuamos recibiendo reclamaciones relativas a la existencia de deficiencias constructivas en viviendas de protección oficial. Como en años anteriores, nuestra intervención ha consistido en trasladar a las administraciones públicas competentes la denuncia ciudadana y promover una inspección que determine el origen de la deficiencia para que la administración, si concurren los requisitos legales exigidos, inste a la empresa constructora a la reparación de los desperfectos manifestados.
De los expedientes que hemos concluido en este ejercicio en un 50% de las reclamaciones hemos alcanzado el compromiso del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes de que la empresa constructora de la vivienda o, en su caso, la sociedad gestora de las viviendas cedidas en arrendamiento va a disponer las medidas precisas para la reparación de los desperfectos denunciados. En la otra mitad de las quejas examinadas no ha sido posible concluir que las deficiencias constructivas tenían origen en vicios o defectos de la construcción, ya que los informes técnicos elaborados por las administraciones públicas competentes atribuían la manifestación de las deficiencias constructivas a otras causas, como la falta de mantenimiento o el uso inadecuado de los elementos dañados en la vivienda protegida. En consecuencia, en estos últimos supuestos no hemos apreciado que las administraciones públicas debieran asumir ninguna responsabilidad en la subsanación de las deficiencias constructivas.
2.4. Funcionamiento de la Administración y procedimiento administrativo
Hemos observado un incremento de quejas y consultas relacionadas con la imposición de sanciones a titulares de viviendas protegidas por incumplimiento de la obligación de ocupar la vivienda adjudicada. En todas las reclamaciones, cuya tramitación hemos finalizado al cierre del presente informe, no hemos podido constatar que existieran suficientes elementos de pruebas que justificaran la ocupación de la vivienda o, en su caso, la existencia de justa causa para no habitarla, durante el período objeto de inspección. Ello, lógicamente, ha imposibilitado que pudiéramos practicar una intervención responsable ante la administración que ha ejercitado la potestad sancionadora y así se lo hemos comunicado a las personas sancionadas.
En aquellas consultas recibidas estando todavía en fase de tramitación el expediente sancionador, nuestra tarea ha consistido en explicar a las personas propietarias de las viviendas inspeccionadas que la actuación administrativa tiene una clara y legitima finalidad, la de velar porque la vivienda protegida está siendo utilizada por la persona adjudicataria y que se destina a cubrir la necesidad de vivienda que ha motivado su adjudicación específica. Partiendo de esta premisa, hemos aconsejado a los reclamantes que en los trámites de audiencia y de presentación de alegaciones que les sean conferidos presenten cuantas pruebas y documentos acrediten la efectiva ocupación de la vivienda de protección oficial, para que puedan ser debidamente analizados y contrastados por la administración pública; puesto que, indudablemente, es también justo e inexcusable que la administración actuante sea respetuosa con los derechos y garantías individuales legalmente establecidas, con carácter previo a la imposición de toda sanción administrativa.
3. Contexto normativo y social: Reformas legales o planes sectoriales del área
Este año 2012 tampoco se ha aprobado la esperada Ley de Vivienda que garantice la exigibilidad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, si bien ha sido abundante la actividad normativa desarrollada por las administraciones públicas, –especialmente , la promovida por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes–, para el desarrollo de las políticas públicas de vivienda.
Mediante la publicación del Decreto 43/2012, de 27 de marzo, por el que se crea el Programa de Intermediación en el Mercado de Alquiler de Vivienda Libre ASAP, se ha puesto en marcha un nuevo programa para impulsar el alquiler de viviendas libres a precios más asequibles, cuyo funcionamiento se suma al conocido y experimentado “Programa de Vivienda Vacía”. En este caso, la labor de contacto entre personas demandantes de vivienda en alquiler y titulares de viviendas vacías se realiza por medio de una Red de Agentes Colaboradores (agentes de la propiedad inmobiliaria), y el departamento competente en materia de vivienda limita su intervención a la contratación de las pólizas de seguros que cubren impagos, posibles desperfectos y la asistencia jurídica, lo que va a suponer un menor coste presupuestario que el que se destina al “Programa de Vivienda Vacía”.
Siguiendo un criterio cronológico, debemos mencionar la creación en el mes de mayo de este año del “Servicio de Ayuda al Sobreendeudamiento Familiar del Gobierno Vasco”, el cual, aunque no ha venido sustentado en ninguna disposición normativa, se ha implantado para dar respuesta a uno de los problemas más graves manifestados en estos años de crisis, el de los desahucios por impago de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual.
Este servicio se ha conformado con la colaboración de los departamentos competentes de las áreas de consumo, justicia y vivienda, correspondiendo a los dos primeros las labores de asesoramiento y mediación con las entidades financieras y al último, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el cometido de garantizar el acceso a una vivienda protegida en régimen de arrendamiento a aquellas familias que han perdido la vivienda como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria y están en grave riesgo de exclusión social. En el área de Ordenación de la actividad económica analizamos esta cuestión, con expresa mención de la tímida e insuficiente normativa estatal aprobada en este ejercicio para la protección de los deudores hipotecarios.
En este año, también, ha sido aprobada la Orden de 15 de octubre de 2012, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de viviendas de protección oficial y alojamientos dotacionales de régimen autonómico, cuya entrada en vigor, aplazada hasta el día 2 de enero de 2013, va a conllevar cambios significativos en el funcionamiento del Registro de Solicitantes de Vivienda y en el actual sistema de adjudicación de viviendas protegidas. Esta norma tiene por finalidad principal la de mejorar la eficiencia en los procesos de adjudicación mediante la habilitación de mecanismos que minoren las renuncias al disfrute de viviendas protegidas por parte de demandantes de vivienda. Estas renuncias se han ido incrementando de forma sustancial en los últimos tiempos y, en muchos de los casos, no se producen por causas imputables a las personas adjudicatarias, sino por la denegación por parte de las entidades financieras de los prestamos que precisan las personas adquirentes en régimen de propiedad o derecho de superficie (esta cuestión se aborda en el Informe “Análisis de la eficiencia en los procesos de adjudicación de vivienda protegida” al que hemos hecho referencia en el apartado precedente).
De los aspectos novedosos que incorpora esta orden destacamos los dos que nos merecen una valoración más positiva en la medida que van a posibilitar que accedan a una vivienda protegida las personas o colectivos más necesitados. Por un lado, después de años de asignación de viviendas protegidas mediante la fórmula del sorteo, por fin, a partir del año 2013 la adjudicación de viviendas en régimen de alquiler se va a practicar conforme a un sistema de baremación. Esta ha sido una demanda reiterada durante años por la institución del Ararteko, la cual forma parte de las recomendaciones que emitimos en el Informe extraordinario sobre “Las políticas públicas de vivienda dirigidas a la población joven en la CAPV”.
De otro lado, consideramos igualmente apropiada y necesaria la asignación directa de viviendas protegidas en alquiler a aquellas familias con hijas o hijos menores que se encuentren en grave riesgo de exclusión social, tras haber perdido su vivienda como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Como hemos mencionado anteriormente esta medida, establecida en la disposición adicional de la Orden de 15 de octubre de 2012, se ha venido empleando por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes desde la implantación del “Servicio de Ayuda al Sobreendeudamiento Familiar del Gobierno Vasco”.
Entre las iniciativas que tienen continuación de años anteriores podemos citar las convocatorias públicas que han permitido este año también que titulares de viviendas de protección oficial puedan adquirir el suelo propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi (Orden de 26 de julio de 2012 y posterior Orden de 22 de octubre de 2012, ambas del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes).
Asimismo, por medio del Decreto 228/2012, de 30 de octubre, de modificación del Decreto de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo, se han acordado las condiciones de financiación de las actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo hasta el 31 de diciembre de 2013 y se mantiene por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes garantía de recompra de viviendas de protección pública en situaciones de insolvencia. El departamento asume esta obligación para determinados préstamos hipotecarios, aquellos que fueron concedidos a partir de la firma del convenio financiero del año 2011 con las entidades financieras, lo que limita claramente el número de titulares de viviendas protegidas que pueden acogerse a esta medida.
En desarrollo de las previsiones sobre la inspección periódica de construcciones y edificaciones contenidas en la Ley 2/2006, de 30 de junio, del Suelo y Urbanismo del País Vasco, se ha aprobado el Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco, el cual configura la Inspección Técnica de Edificios (ITE) como un instrumento fundamental para profundizar en el conocimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y confort de construcciones y edificaciones y para adoptar las medidas que garanticen el buen estado y la seguridad de las mismas (en el área de Urbanismo y Ordenación del Territorio incluimos un comentario más detallado sobre esta disposición reglamentaria).
Para finalizar con la normativa emanada de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi, el 28 de diciembre de 2012 se publica la Orden de 12 de diciembre de 2012, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre el arrendamiento con opción de compra de las viviendas de protección oficial. Con la regulación del alquiler con opción de compra el citado departamento pretende buscar una solución a las viviendas protegidas promovidas en régimen de compra o derecho de superficie que permanecen vacías, como consecuencia de las dificultades surgidas para su transmisión por la imposibilidad de obtener los créditos hipotecarios que precisan las personas adjudicatarias de las mismas.
Por último, debemos referirnos a que otro año más los ayuntamientos vascos han hecho uso de sus competencias para establecer el régimen de sus viviendas tasadas municipales o, en su caso, modificarlo, mediante la publicación de las correspondientes ordenanzas municipales (Ayuntamiento de Zuia, Ayuntamiento de Zizurkil, Ayuntamiento de Urduliz, Ayuntamiento de Derio y Ayuntamiento de Ibarra).
4. Otras actuaciones en el marco del plan de actuación
En el año 2011 iniciamos una actuación de oficio para obtener información sobre la aplicación del procedimiento excepcional de adjudicación directa de viviendas de protección oficial, regulado en el artículo 12 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, de régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
El carácter inusual de este procedimiento y la ausencia de un desarrollo normativo que asegure una adecuada publicidad de los supuestos y requisitos con los que se viene aplicando la vía de la adjudicación directa de vivienda protegida motiva esta intervención, con la que pretendemos contribuir a la intensificación de la transparencia y el trato igual ciudadano en todos los procesos de adjudicación de viviendas de protección oficial.
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, al que solicitamos su colaboración, nos proporciona datos e información sobre las asignaciones directas de viviendas protegidas efectuadas en el año 2010. Del análisis de la información remitida extraemos las conclusiones que exponemos sucintamente:
5. Valoración del estado de los derechos ciudadanos
En el actual contexto de crisis económica la garantía real y efectiva del derecho básico a una vivienda digna y adecuada precisa de la adopción, por parte de los poderes públicos, de urgentes medidas normativas y económicas.
Reiteramos la necesidad de que se publique una Ley de Vivienda que garantice a las personas y familias necesitadas de un alojamiento, la exigibilidad del derecho a disfrutar de una vivienda digna ante los tribunales de justicia. Igualmente, es necesario que las administraciones públicas consoliden y refuercen las políticas de alquiler protegido, habilitando para ello los recursos públicos que requiere una eficaz implementación de las mismas.
El desahucio de personas y familias de sus viviendas habituales, rechazado ampliamente por la sociedad, exige de medidas complementarias, ya que las adoptadas hasta la fecha se han revelado claramente insuficientes.
Es perentorio, pues, ampliar los supuestos de las personas que pueden acogerse a las normas aprobadas para proteger a los deudores en riesgo de ejecución hipotecaria, promover el alquiler social de las viviendas como alternativa al desahucio y favorecer la dación en pago como uno de los posibles medios para liquidar la deuda hipotecaria. Del mismo modo, deben adoptarse los mecanismos precisos que posibiliten la negociación y el aplazamiento de las rentas impagadas, cuando el lanzamiento se produce en viviendas ocupadas en régimen de alquiler.
Valoramos favorablemente la disposición mostrada, en general, por las administraciones públicas en la tramitación de las quejas y consultas ciudadanas recibidas durante este año, así como la aprobación de programas y normas que están orientados a incrementar el parque de vivienda de alquiler, a promover la adjudicación de las viviendas de protección oficial mediante un sistema de baremación de la necesidad de vivienda, y a garantizar el acceso a una vivienda protegida a las familias que han perdido la suya como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria.
Finalmente, pedimos a las administraciones públicas que tengan presente que, en estos momentos de graves dificultades económicas y laborales, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada de muchas personas y familias depende de una apropiada promoción y defensa de las políticas de vivienda protegida.